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《四会市“三旧”改造实施意见》政策解读

来源:作者:发布时间:2018年01月11日 浏览次数: 【字体:

     一、《四会市“三旧”改造实施意见》出台背景
    为实现节约集约用地,推动经济社会可持续发展,近年来我市积极贯彻落实广东省、肇庆市“三旧”改造工作部署,把握机遇、积极探索,深入推进“三旧”改造各项工作,取得了阶段性成效。2015年,我市先行先试,制定了切合我市实际、操作性强的《四会市“三旧”改造实施意见(暂行)》,对指导和加快我市的“三旧”改造工作有十分重要的作用。目前四会市人民政府于2015年6月15日印发实施的《四会市“三旧”改造实施意见(暂行)》执行期已满,而随着“三旧”改造工作的深入推进,逐渐出现了一些新情况、新问题,同时为加快落实“三个定位”和当好肇庆市“东融”先锋提供有力的土地空间保障,我市参照佛山市南海区“三旧”改造政策,在充分征求了四会市发改局、住规建局、财政局、各镇人民政府(街道办事处)等相关部门和群众的意见后,结合我市实际情况,制定了《四会市“三旧”改造实施意见》。
    二、制定《四会市“三旧”改造实施意见》文件依据
    我市制定《四会市“三旧”改造实施意见》主要依据的文件为:1、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号);2、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号);3、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》(粤府办〔2009〕122号);4、《关于进一步加快推进和规范“三旧”改造工作的通知》(粤府办明电〔2010〕293号);5、《印发关于推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见实施细则的通知》(肇府〔2010〕15号)。
    三、修改《四会市“三旧”改造实施意见》主要内容及理由
    《四会市“三旧”改造实施意见》以《四会市“三旧”改造实施意见(暂行)》为文件框架,我市主要作了以下修改:
    1、为与《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)表述一致,我市修改了可列入“三旧”改造范围的表述。修改后的表述:下列条件之一的用地,可列入我市“三旧”改造范围:
    (一)市区“退二进三”产业用地;
    (二)城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地;
    (三)国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地;
    (四)不符合安全生产和环保要求的厂房用地;
    (五)布局散乱、条件落后,规划确定改造的城镇和村庄;
    (六)列入“万村土地整治”示范工程的村庄;
    (七)城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域;
    (八)其它经市政府认定属“三旧”改造范围的用地。
    2、为了使土地原权利人、市场主体清晰了解我市“三旧”改造方式,参照《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)第五点“因地制宜,采用多种方式推进三旧改造”和《印发关于推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见实施细则的通知》(肇府〔2010〕15号)第四点“三旧改造实行分类处置的运作方式”,我市增加了第三章“三旧”改造运作方式。
    3、为更明晰“三旧”改造项目的基准容积率,我市修改了基准容积率的表述。由“在控制性详细规划或原基准容积率的基础上,结合经合法确认的拆除现状建筑物(拆建比)根据《四会市关于旧城改造项目规划编制审批与相关征收补偿标准的规定》计算容积率建筑面积作为“三旧”改造项目的基准容积率。”修改为“在控制性详细规划或原基准容积率的基础上,根据经合法确认的地块改造前建筑面积,结合拆建比(由市城乡规划委员会在1:2.3-1:2.7之间核定),得出计算容积率建筑面积,结合改造后地块规划面积,计算“三旧”改造项目的基准容积率(由市住规建局核定)。”。
    4、为详述如何完善“三旧”改造涉及的各类历史用地手续,我市将原《四会市“三旧”改造实施意见(暂行)》中“完善历史用地手续”条款,细分为“完善集体建设用地手续”和“完善征收手续”两条款。
    5、一方面根据国土资源部发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》文件,我市修改了“三旧”改造项目土地出让金缴纳标准表述(具体包括:改变土地用途的土地出让金缴纳标准、增加容积率的土地出让金缴纳标准、改变土地用途同时增加容积率的土地出让金缴纳标准)。另一方面我市修改了按标准计收的出让金的比例,由“属旧城镇‘三旧’改造项目、旧村庄‘三旧’改造项目按50%收取;属旧厂房‘三旧’改造项目按70%收取”修改为“属旧城镇‘三旧’改造项目、旧村庄‘三旧’改造项目的按50%收取;属旧厂房‘三旧’改造项目的按60%收取。”。通过延续土地出让金优惠政策,降低自主改造需缴纳的土地出让金,目的是希望通过降低改造成本,合理分享收益,进一步刺激土地原权利人和市场主体参与改造的热情。属旧厂房“三旧”改造项目按60%收取,主要根据《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)文件规定:“旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地,由原土地权利人自行改造的,除应当按规定补缴地价款及相关税费外,应当按照城乡规划要求,将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。” 。
    6、根据《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号),我市增加了“旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地,由原土地权利人自行改造的,除应当按规定补缴地价款及相关税费外,应当按照城乡规划要求,将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。”这项规定,目的是合理调节土地增值收益分配,提升改造的综合效益,充分保障公共利益。
    7、增加了第七章其他配套政策。目的是形成政策合力,全方位支持“三旧”改造项目,调动各方参与“三旧”改造的积极性,进一步加快推进我市“三旧”改造工作。
    四、《四会市“三旧”改造实施意见》实施时限
    《四会市“三旧”改造实施意见》发文之日起实施,执行至2020年12月31日。
 

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